心情: 一般
在光华看到的，颇有说服力，转之
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发信人: aomiao (harvard), 信区: Stock
标 题: 中国房地产长期看涨
发信站: 日月光华 (2007年10月03日00:22:13 星期三), 站内信件
今天来了兴致，写第三篇小文。
首先我想指出的是，多数公众在判断房地产市场时，容易犯两个错误：
一是从个人所处经济地位和主观感情出发来做出判断，我想这不是一个理性客观的态度
，自然很容易误判；虽然我也穷的只能在上海买个侧所，但是我觉得自己买不起房和判
断房地产是否出现泡沫是相互独立的两个问题，我会尽量不带感情色彩的来分析这个问
题。
二是和分析股市一样，将短期内上涨幅度过大，作为泡沫的标志之一。这个在前文讨论
股市时候已有一些分析，不再重复。
我有一个重要的分析思路，就是“有效供给和有效需求决定房地产市场价格”。学过经
济学的都知道，这句话也就是供求原理，是最基本的经济学原理。但是一旦分析现实问
题的时候，我们很多金融工程做的一级棒的经济学家和学生，都会忘记这个经济学的第
一原理。
循上述基本原理，可知，房地产市场（这里不包括政府提供的廉租房、经济适用房等公
共性产品那部分）的价格，实际不是所有老百姓的平均购买力所决定的，而是由收入排
在前面的人决定的。
中国目前主要城市（一线和二线，乃至部分较好的三线城市）房地产是供小于求的，相
信这一点大家没有异议。这种情况下，房地产的价格实际是由有效需求所决定的，比如
全中国城市人口设定为100人，而主要城市的房地产当前的供应只够40人买，那么按照收
入将100人排队，房地产的实际有效需求将是排在前面的40个人，最后的均衡价格，应该
是这四十个人所能支付的价格，而不是100个人所能支付的价格。
根据“二八法则”，排在前面的四十个人的平均收入水平，会远远的高于100个人的平均
收入水平。所以不难理解，为什么那么多人对房地产上涨深恶痛绝，可以说是怨声载道
，因为更多的60人买不起房。但是房价仍将上涨，因为前40个人的收入在哪里呢，而且
根据二八法则，富有的往往继续富有的速度更快（虽然我也是穷人，但是不得不承认这
是人类社会的一个普遍规律）。
所以这也可以部分解释中国的房价收入比高于通行的世界其他国家的水平。因为中国房
地产市场远远没有达到均衡状态。在供不应求的时候，价格高于供求均衡的时候，这是
市场经济之必然。
此外，按照国际通行标准统计出的中国房价收入比，我以为是高估的。这是因为中国的
家庭传统，导致实际的“收入”是高于统计上的“收入”的。西方人购房，基本靠自己
，18岁以后父母就不管了。我们中国的传统，大家都很清楚，如果有可能，父母基本都
会出钱帮助子女置业的。所以计算房价收入比的时候，这个收入如果只用子女的，将明
显低估，应该部分考虑来自父母的补贴。中国的家庭传统仍将长期存在，那么中国的房
价收入比，将长期高于经验水平，大家可以拭目以待。
还有通过租金房价比的经验数据，来判断认为中国房地产出现严重泡沫，我觉得也是需
要斟酌的。西方国家的房地产市场，总体上已经进入均衡状态，这种情况下，仍有很多
人不买房而是租房；但是反观中国的居住习惯，是一定要住自己的房子才安心开心的，
租房子往往是权宜之计。有这种传统在，我们自然可以看到，租金房价比会显然的长期
的低于国际经验水平——这并不意味着租赁市场低估，或者销售市场高估了，而是消费
习惯所致。
对于房地产市场大量存在的投资性购房和炒买炒卖等行为，大家都可以看到，很多人也
将这作为泡沫的一个标志。实际上我觉得，某种程度上讲，出现投资和投机是必然，不
出现才让人匪夷所思。“没有人会踢一只死狗”，受到投资投机资金关注的，一定是具
备高度投资价值的东西（当然如果最后炒的太过分，偏离价值太远，另当别论）。
还有人以外资大量进入房地产市场作为泡沫的例证，并且经常拿日本1989地产和股市泡
沫崩溃来警醒国人。实际上，和套利人民币升值一样，外资进来套利地产有其必然性，
因为中国房地产有价值。外资进入中国房地产，目前只能说刚刚开始不太久，离他们离
开还很远。这个没有专门的数据可以给出来，但是我们看一看当年外资在日本房地产市
场的投资量有多大，以及当时日本房地产涨到什么程度就知道了，中国房地产也许还在
山脚下，或者刚刚爬上一个不大的坡而已。一个经验验证就是，经常可以看到一些外资
基金正在进入中国，并且不断的买地买楼。目前，他们主要是在一线城市买。等到他们
什么时候在三线也买了很多的时候，大家再考虑他们什么时候可能退出把。
我倒是经常和朋友说，其实我们总是在担心地产泡沫，很多时候是自己吓唬自己，摩根
斯坦利这些巨头，不知道投资过多少国家的房地产，不知道经历过多少严重的房地产泡
沫，他们还是很有经验的（我不主张盲目崇拜美高摩，但是我也不否认他们还是非常有
实力和水平的），他们不怕，而且他们刚刚进来，我们有什么好怕的。所以我又有一个
推论，在当前和未来若干年，外资巨头的行为就是一个风向标——他们买，你跟着买就
是了，在这个市场的初期，这种跟随行为错误的几率非常的低，尤其是在所有外资巨头
都采取一致行动的时候。
由上面的推论再外推一下，说一点题外话，我们穷人如何成为富人？那就是看富人在做
什么，照着做就是了；如果一直按照穷人的思维，我们只会继续穷下去。很多人也许不
太好接受这段话，但是这就是事实，这就是人类社会的规律之一。你说，我是穷人，太
穷，买不起房子；那么很简单，买一点万科、保利这样的房地产股票，或者像富人一样
去寻找其他投资的机会，总是可以的把？总比天真的期盼房价下跌要好啊。
有读者要说了，照这么分析，房地产市场的价格是下不来了。那么穷人怎么办？我说答
案很简单，两条：
其一，政府履行其公共职责，解决一部分民众的租房问题。这方面政府过去做的太差，
现在正在加强。但是对于中国而言，政府做的再怎么好，大部分住房需求还是要靠市场
去解决。
其二，使自己的收入加快上升，进入到有效需求的前面40个人中。如果做不到，那么可
以考虑从上海迁居苏州，从苏州迁居郑州，从郑州迁居兰州。
有人会说，这太不公平了，被赶出大城市了。那我问你，如果你没有适应大城市的能力
，凭什么就应该呆在大城市，就因为你出生在这里么？我出身农村，我能进入收入前面
40个人，我难道不比你更有资格居住在大城市？
其实抛弃我们个人的主观感受，大家应该认识到，优胜劣汰是这个社会的最重要的生存
法则，自然界如此，人如此，国家如此，城市也如此。新陈代谢是城市保持青春活力的
最重要的原因。如果每一个美国人都能住在纽约，那么纽约将不再是纽约。
对于复旦的才子们，最重要的不是埋怨房价涨的太高了，自己毕业后那几千万八块钱工
资买不起，而是努力勤奋的学习和工作，并且要积极的学习掌握宏观经济和投资理财，
先独善其身，然后兼济天下。
写的有点散，欢迎板砖。
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※ 来源:·日月光华 bbs.fudan.edu.cn·[FROM: 10.100.119.69]
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